Меню

Недвижимость в Греции: что вам даст покупка, подводные камни, особенности, плюсы и минусы, примерные цены

Спальня в черно-белых тонахВ последнее время стало чрезвычайно популярным составление всевозможных рейтингов, типа: «Топ-5 случаев, когда родители зашли не вовремя» или «Топ-10 нелепостей, которым все верят». А кто-то берёт на себя смелость даже составлять списки вещей, которые необходимо сделать в своей жизни, прежде чем умереть…

И, похоже, на вершину этого списка, наряду с рождением сыновей, посадкой деревьев, катанием на тигровой акуле и просмотром популярных фильмов, стремительно поднимается покупка дома в Греции.

Попробуем разобраться с причинами этого явления, а также предложить небольшую пошаговую инструкцию в современном стиле по процедуре такой покупки. Для особо дотошных приведём в статье небольшой аналитический обзор по рынку недвижимости в Греции.

10 веских причин купить недвижимость в Греции

Древние греки считали, что мир родился из Хаоса. Сегодня, когда, кажется, что он стремительно разваливается и погружается в тот самый Хаос, Греция, где тоже отнюдь не всё в порядке, тем не менее представляется настоящим островком стабильности в поставившем целью самого себя уничтожить мире.

1. Недвижимость в Греции сегодня продаётся, как будет показано ниже, по отличным ценам. Многие из предлагаемых объектов — это отдельно стоящие на собственных земельных участках виллы, где стоимость коммунальных услуг будет минимальной — только вода и электричество по счётчикам. Плюс к этому относительно низкий муниципальный налог — примерно 30 € в месяц для виллы площадью 100 м2.

2. Греки — очень дружелюбные и приветливые люди. Это нетрудно испытать на себе в любой таверне или кафетерии, где уже в течение первых пяти минут можно легко завести друзей. А традиции византийского православия ещё более сближают наши народы.

3. Несмотря на кажущуюся сложность, греческий язык на деле уже после первого знакомства оказывается вполне «знакомым». Ведь так много слов в русском, да и во многих других европейских языках, имеют греческое происхождение. А для начала достаточно выучить «Ясас!» и «Эвхаристо» — и греки уже будут любить вас за это!

4. Триста дней в году по восемь, и более, солнечных часов ежедневно — разве одно это не является божьим благословением?! Даже в зимние месяцы здесь довольно много солнечных и безоблачных дней, вдобавок к тому — тёплое, безопасное Средиземное море с более чем четырьмястами чистейшими, награждёнными Голубым флагом Евросоюза, пляжами.

5. Уровень преступности в Греции — 0,5% на тысячу жителей. Это троекратно ниже, по сравнению с Испанией, четырёхкратно — с Турцией, пятикратно — с Францией и в пятнадцать раз — с Великобританией.

6. Береговая линия Греции, благодаря наличию множества островов, почти в два раза больше, чем у Испании или Франции, а строительные правила, касающиеся многоэтажного строительства, особенно в провинции, с каждым годом становятся всё строже. Это делается для защиты традиционных греческих деревень, их уклада и непреходящего очарования, поэтому каждое новое строение проектируется для максимальной его интеграции в уже существующую инфраструктуру. В Греции можно не волноваться, что вилла с видом на море будет со временем закрыта от него многоэтажным гостиничным комплексом или жилым домом.

7. Темп жизни в Элладе неспешный и спокойный, где каждый имеет возможность по-философски насладиться окружающим миром и собой в нём. А признанная во всём мире, как одна из самых здоровых, средиземноморская кухня в сочетании с солнцем и морем служит составляющей того самого — идеального и завидного образа жизни.

8. При покупке недвижимости стоимостью от 250 тыс. €, — а это один из самых низких в Европе показателей, и покупатель, и его семья получают Золотую шенгенскую мультивизу.

9. Благодаря развитой туристической инфраструктуре, авиасообщение с Грецией — одно из наиболее интенсивных в Европе при наличии множества чартерных рейсов, что существенно облегчает трансфер к объекту своей недвижимости, удешевляет его, и сокращает временные издержки.

10. Несмотря на существенный рост налогов с началом греческого финансового кризиса, их общий объём всё ещё остаётся на достаточно приемлемом уровне. Цены на продукты питания также довольно низки по сравнению с богатыми странами Евросоюза. А стоимость медицинской страховки и уровень обслуживания по ней вполне удовлетворительны.

И, кстати, для тех, кто хочет взять с собой домашнего питомца, греческие правила ввоза домашних животных — одни из самых лояльных в Евросоюзе.

Выбор объекта недвижимости


Онлайн–торговля стремительно ворвалась в нашу жизнь, и сейчас никого уже не удивить приобретением в Интернете всего, что только можно представить, но осталась, наверное, лишь одна область, которую Всемогущая Всемирная Всезнайка ещё не захватила целиком — это рынок недвижимости.

Конечно, очень удобно, сидя дома в своей стране, и, рассматривая на экране компьютера приморские виллы или городские квартиры в Греции, выбирать себе будущее жильё по вкусу. К тому же это неплохой способ познакомиться с тем, что они там, в Греции, взимают с иностранцев при покупке дома, либо квартиры. Но, как бы красиво оно не выглядело на картинке, я могу посоветовать этот способ лишь для самого первого знакомства и крайне не рекомендую его для окончательного выбора и покупки.

Мне представляется, что самое оптимальное в процедуре покупки дома — начинать её с выбора района будущего проживания.
Несмотря на небольшие размеры, Греция вмещает в себя богатое разнообразие не только природных ландшафтов, но даже климатических зон: Крит и Киклады, Додеканесский архипелаг и Ионические острова, Аттики и Пелопоннес, Эпир и Македония — все они, разительно отличаясь друг от друга, имеют собственные неповторимые черты и особенности.

Обратите внимание: лица, не являющиеся гражданами Евросоюза, не могут приобретать недвижимость во всех районах Греции.
В основном это касается приграничных территорий («параметориа периохи»): Фракии, Лесбоса, Хиоса, Самоса, Скироса, Санторина, части островов Додеканесса и некоторых других. Поэтому, выбирая объект недвижимости, обязательно поинтересуйтесь не распространяется ли на него это ограничение.

Цены

После многолетнего падения ожидается, главным образом за счёт туризма, рост экономики Греции на 2,7%, а в дальнейшем — более чем на 3%. Вследствие этого обязательно последует и рост цен на объекты недвижимости, так что сейчас, для тех кто ещё колеблется, самое время приступить к решительным действиям по приобретению дома или квартиры в Греции.

По данным Национального банка Греции, за последний год цены на жильё снизились всего на 0,46%, что является самым низким значением за семилетний период их падения. А, учитывая значения инфляции, можно даже сказать, что цены фактически показали, хоть и крошечный, но рост на 0,03%.

Краткий анализ рынка жилой недвижимости в Греции

Незначительный рост цен наблюдался во всех крупных городах Эллады.
В Афинах средняя стоимость квартир в 2016 г. фактически снизившись на 0,35%, в реальном выражении выросла на 0,15%.

В предыдущие же годы, наблюдалось лишь непрерывное и значительное падение:
◦ 4,99% — 2015;
◦ 6,8% — 2014;
◦ 11,45% — 2013;
◦ 12,91% — 2012;
◦ 8% — 2011…
• В Салониках цены на жильё упали на 0,5%, то есть, сделав поправку на инфляцию, остались неизменными.
• В других крупных городах материковой части Греции падение составило в среднем 0,6%, или 0,1% в реальном выражении.

В целом, начиная с обвального 2008 г. стоимость жилой недвижимости в Греции упала на 42%, а в реальном выражении, учитывая высокие годовые значения инфляции в этом периоде, — на 45,2%.
Активность на этом рынке, которая выражается общим количеством заключённых сделок, за тот же период обвалилась на 72%.

Темпы жилищного строительства, которое в лучшие годы составляло существенную долю в экономике страны, за годы жесточайшего экономического кризиса также показали стремительное падение.

Так, в целом по Греции в 2016 г. количество выданных разрешений составило лишь 12,5 тыс., что на 6,9% меньше чем в 2015 г..
Для сравнения: этот же показатель с 2004 по 2007 г. показывал рост с 70 до 80 тыс. единиц.
В Афинах в 2016 г. спад составил всего 1,4%, что вселяет надежды на его остановку в самом ближайшем будущем.


По прогнозам европейских экономистов в дальнейшем ожидается рост цен на жилую недвижимость на 0,6% ежегодно.
Это при условии проведения политики увеличения спроса и сокращения избыточного предложения.
Для реализации этого плана правительство предложило не-резидентам ЕС, аналогично тому, как это сделано в Португалии, Испании и Венгрии, получение облегчённого статуса проживания в стране при покупке или аренде недвижимости стоимостью свыше 250 тыс. €.
Выражаться он будет в выдаче новому владельцу и членам его семьи пятилетней многократной шенгенский визы с возможностью её продления при продолжении владения указанным имуществом.

Единственное, что продолжает сдерживать спрос на внутреннем рынке жилой недвижимости — высокие налоги. Их семикратный рост с начала кризиса явился своего рода шоком для большинства жителей Греции. Однако, их общий уровень и сегодня не превышает показателей многих стран Европы.
Так, в 2016 г. греки заплатили в казну около 3,5 млрд €, 3 млрд — в 2014, а в 2009 — всего лишь 500 млн, что естественно влияло на наполняемость бюджета и сдерживало рост экономики.

В качестве примера приведу небольшую сравнительную таблицу актуальных на начало 2017 г. цен как на продажу, так и на аренду жилой недвижимости в периферии Аттики.
Она может быть интересной для тех, кто, покупая жильё в Греции, не предполагает постоянного проживания в нём, а желает сдавать его в аренду.

Таблица цен на аренду и покупку жилья в Греции

Как можно видеть, средняя цена за м2 в Афинах находится в пределах от 2,7 до 3,5 тыс. €.
Годовой же доход от сдачи квартиры в аренду в зависимости от её площади будет составлять в соответствии с приведёнными данными от 3,54% до 4,12% её общей стоимости.
Из таблицы можно видеть, что большие квартиры дают меньшую прибыль от их сдачи, а средний срок полной окупаемости жилья при заданных условиях составит от 24 до 28 лет.
В столичных пригородах: Глифаде, Кифисье, Экали и др., средняя цена за м2 квартиры составляет от 2,1 до 2,4 тыс. €, а дома — 3,2 тыс. €.
Годовой доход от аренды дома в пригороде будет равен 3,39% его первоначальной цены.

Острова


Сойдя однажды в многочисленной толпе таких же туристов с трапа самолёта или парома, и, оказавшись внезапно в волшебном мире, где каждый день светит солнце, а цвет моря похож на сияние индийских сапфиров; где можно проводить ночи в гостеприимно–шумной и аппетитно–лакомой прибрежной таверне за столиком, придвинутом к самой кромке воды, отражающей в своём бездонном зеркале таинственно–манящую лунную дорожку; где застольная беседа течёт с неторопливым журчанием горного ручья, из которого вы напились, гуляя утром по окрестным горам — если есть на земле рай, то вот он, на греческих островах — так решают многие, хоть раз побывав на островах Эллады, и в целом они, безусловно, правы!

Но есть 5 вещей, о которых следует помнить тем, кто собирается перебраться сюда насовсем:

1. Большинство местных жителей, которых вы видели летом и так завидовали их счастливой островной жизни, осенью сядут на паромы и вернутся в свои афинские квартиры к обыденной работе, семейным и другим жизненным проблемам. Многие греческие острова зимой малообитаемы и довольно одиноки. Они хороши для тех, кто любит посидеть в тишине и одиночестве, либо заняться литературой, живописью или другими видами искусства. У остальных же, островная жизнь может вскоре вызвать чувства покинутости, меланхолии и безотрадности.

2. Полюбившиеся вам летом места, где вы так приятно проводили свой отпуск будут закрыты зимой, до следующего туристического сезона, а открытыми останутся лишь два–три заведения, куда приходят, чтобы скоротать дождливые скудные и безработные зимние дни за стаканчиком крепкого ципуро или узо, местные рабочие. Смотрите, как бы вскоре это не стало и вашей привычкой!

3. Небольшие по территории греческие островки зимой продуваются насквозь сезонными морскими ветрами, и здесь может быть довольно холодно и сыро. Для закалённых северной природой тел температура морской воды ещё достаточно приемлема, а в погожие солнечные денёчки вполне можно и позагорать, но пляжи в это время пустынны и заполнены выброшенными штормом на берег водорослями и мусором. Если бы зима на островах не отличалась от лета, сезон на них продолжался бы круглый год, не так ли?!

4. Правда, есть отдельные, широко известные названия, такие как Миконос, Идра, Спеце и некоторые другие, довольно популярные у иностранцев, где жизнь, хоть и не так интенсивно, но кипит даже в зимние месяцы, однако, и недвижимость там стоит много дороже.

5. И, между прочим, о ценах! Стоимость жизни на островах существенно выше, чем на материке. Это касается даже летнего периода, не говоря уже о зимнем, когда поставляющие продукты и другие товары паромы приходят лишь пару раз в неделю, а большинство магазинов в это время закрыто, чем пользуются владельцы оставшихся, ещё более поднимая цены.

Кстати, многие греческие острова не имеют собственных источников пресной воды, которая доставляется туда специальными танкерами, поэтому и стоимость её существенно выше, чем на материке. Зимой статья домашнего бюджета на эти расходы, вкупе с отоплением и электроэнергией, может составлять довольно значительную его часть.

Для сравнения приведу также подобную показанной выше для Аттиков таблицу стоимости жилой недвижимости на самом большом греческом острове Крит:

Таблица цен на квартиры на острове Крит

Побережье

Безусловно, даже посредственные дома на побережье стоят порой в разы дороже, чем особняки в горных деревушках. При этом может оказаться, что инфраструктура в прибрежном посёлке будет куда менее развитой, чем в отдалённом горном селении.

Тому есть любопытное историческое объяснение.
В прежние времена, до начала туристического бума в Греции, прибрежные участки считались бесполезными и отдавались в наследство плохим сыновьям, в то время как хорошие дети получали приносящие немалую прибыль сельхозугодья в горах.
Затем всё внезапно перевернулось вверх дном — собственность на побережье стремительно взлетела в цене, и нерадивые сыновья с бесполезной прежде землёй в один миг стали богачами, продав свои участки, или, построив на них гостиницы, не слишком при этом вкладываясь в развитие инфраструктуры.

Особенности греческого менталитета


Выбрав регион своего будущего жилья, и, присмотрев там несколько понравившихся объектов, неплохо было бы поехать туда на некоторое время, чтобы, пожив в гостинице или арендовав квартиру, на месте познакомиться с обстановкой.

Греция — страна во многом патриархальная и личные связи здесь решают порой не меньше, чем деньги. К тому же следует учитывать черты и нюансы национального характера греков.

Наиболее верным шагом стало бы знакомство с одним–двумя местными посредниками по недвижимости — «меситисами». Кроме того, стоило бы зайти в местные таверны и кофейни, и навести справки о продаже домов или квартир в ближайших окрестностях.

Как только вы это сделаете, их владельцы сами начнут искать вас, особенно если вы зарекомендуете себя хорошим соседом.

При этом, как бы вам ни понравился будущий объект вашей недвижимой собственности, никогда не соглашайтесь с первой названной ценой, даже при условии, что она очень привлекательна для вас! Иначе будьте готовы и к разочарованию — владелец дома решит, что раз он может продать его так легко, возможно, он запросил слишком малую цену. Вам он скажет, что его дочь собралась замуж, и дом пойдёт ей в приданое, а сам будет ещё лет десять ждать следующего покупателя. Но и вы в результате останетесь ни с чем!

Ещё одним способом поиска недвижимости в Греции могло бы стать чтение объявлений в газетах, особенно в такой, как «Хриси Евкерия», которая к тому же имеет собственный сайт в Интернете.

Но основным препятствием для вас в печатном экземпляре газеты будет незнание греческого языка, правда, в онлайн–версии имеется переключение ещё и на английский. Объявления здесь печатаются не для богатых иностранцев, а для местных жителей, поэтому круг вариантов существенно шире, а ценовой диапазон значительно богаче.

Идеальным решением при поиске недвижимости в Греции стало бы наличие советника — говорящего на вашем языке местного жителя, хорошо знающего специфику греческого рынка Real Estate.
Даже если за его услуги потребуется заплатить, в результате вы сможете существенно сэкономить на всём остальном.

10 шагов процедуры покупки

Предлагаемая ниже последовательность предназначена тем, кто собирается самостоятельно пройти все адовы круги покупки собственности в Греции.
Обращение в посреднические компании может заметно сократить как количество предпринимаемых шагов, так и толщину вашего кошелька. Каждый выбирает сам, что ему удобнее!

1. Свет, Вода, Телефон («Фос, Неро, Тилефоно»)

Завидев при осмотре будущего дома пасторальную картину с гуляющим в оливковой роще овечьим стадом на фоне величественного и безмолвного горного пейзажа, многие теряют голову, чем зачастую пользуются недобросовестные продавцы.

Соглашаясь безоглядно на первое понравившееся предложение, вы рискуете лет через двадцать смотреть со своего балкона в той же жуткой тишине, на те же оливковые рощи в горах, и только овцы будут другими.

Поэтому при осмотре дома обязательно попросите у его владельца последние оплаченные счета за электроэнергию («ΔΕΗ»), воду («ΕΥΔΑΠ») и телефон («ΟΤΕ»). А их отсутствие должно обязательно насторожить вас. Возможно, это строение не входит в городскую зону планирования, и будущее подключение коммунальных услуг обойдётся вам, если оно будет вообще возможным, в весьма кругленькую сумму.

Кстати, коммуналка могла быть отключена за долги, которые, вместе с начисленными пени, при покупке перейдут по греческим законам на нового владельца. Думаю, такая перспектива вас тоже не обрадует!

2. Адвокат («Дикигорос»)

По греческим законам покупка недвижимости, если цена её превышает 11 750 €, а в периферии Аттики — 29 340 €, должна происходить в присутствии адвоката.

Вы вряд ли станете приобретать более дешёвые объекты, а это означает, что адвокат вам понадобится в любом случае.

И не считайте расходы на него напрасными, если не хотите через некоторое время после совершения сделки получить письмо откуда-либо из Австралии или Канады о том, что его автор, которого все давно уже полагали умершим, является законным наследником этой собственности и продажа дома была недействительной.

Существует масса вещей, которые необходимо проверить перед покупкой, а сделать это может только адвокат:

• принадлежат ли права на дом и землю их продавцу;
• нет ли на имуществе обременения или запрета на продажу от судебных органов;
• нет ли за домом долга перед банком или, что ещё хуже, налоговой инспекцией;
• законной ли была его постройка;
• имеются ли все необходимые разрешения на проживание в нём;
• не входит ли он в специальные списки министерства археологии, земельного кадастра, муниципальные и другие, запрещающие его продажу, или ограничивающие в использовании.

Таким образом, серьёзность намерений продавца можно узнать, запросив у него необходимые для проверки копии документов:

• свидетельства на право собственности,
• поэтажных планов строения,
• топографической привязки объекта недвижимости к местности.

3. Городской архитектор («Политикос миханикос»)

Все документы на дом должны, помимо всего прочего, пройти проверку в местном муниципальном отделе («полеодомио»), ведающем законностью и правильностью строительства данного жилого объекта, а также соблюдением всех строительных, экологических и прочих норм при его возведении. В сейсмически–активной Греции эта процедура совсем не лишняя.

Кроме того, все подведённые к дому коммуникации должны быть выполнены с соблюдением необходимых норм и правил, и соответствующим образом зарегистрированы в архитектурном отделе.

4. Налоговый номер («АфиМи»)

Это греческий аналог ИНН. Каждый гражданин страны или иностранец, совершающий облагаемые налогом действия в Греции, должен иметь такой номер. Зарегистрировать его, даже не проживая постоянно в Элладе, можно, заполнив в налоговой инспекции формы М1 и М7.

5. Счёт в банке

Приобретая собственность в Греции, советую вам в любом случае обзавестись счётом в греческом банке. Деньги на нём хранить постоянно необязательно. Достаточно лишь перевести на него необходимую сумму на некоторое время, для получения банковской выписки о законности ввоза денежных средств в страну.

6. Заявление в «Потен Есхес»

Проще говоря: «Откуда деньги». Этот документ необходимо представить в течение года после покупки и он показывает законность получения ваших денег на территории Греции. В качестве доказательства лучше всего приложить вышеуказанную банковскую выписку, или даже заполненную в аэропорту декларацию о ввозе необходимой суммы.

7. Предварительное соглашение («Просимфоно полисис»)

После того как вы, выбрав объект недвижимости, сделали предложение продавцу и назначили адвоката, можно приступить к подписанию составленного им предварительного договора о намерениях, где указываются имена сторон, описание недвижимого имущества, согласованная цена, способ оплаты и другие условия сделки, а также сумма предоплаты.

Таким образом, на этом шаге потребуется 10%-й депозит, гарантирующий покупателю серьёзность ваших намерений. Отказавшись от покупки, вы потеряете его.

Со своей стороны вы также получаете гарантию на случай, если продавец передумает и откажется от продажи. Ему придётся не только вернуть вам депозит, но и оплатить дополнительную сумму неустойки.

Конечно, если при проверке имущества, обнаружатся какие-либо проблемы, препятствующие его продаже, депозит будет возвращён вам полностью.

8. Налоги и пошлины

Приобретатель недвижимого имущества в Греции должен до покупки оплатить определённый налог на его передачу.

Для этого он за два–три дня до назначенного нотариусом срока подписания окончательного договора купли–продажи, должен получить у него копию документа, с которой затем явиться в налоговую инспекцию.
Кроме того, он будет обязан в следующем году подать налоговую декларацию на приобретённое имущество, где его стоимость указывается в соответствии с указанной в договоре кадастровой оценкой.
Означенная же в договоре купли–продажи действительная сумма уже не имеет никакого значения.

Также, покупатель должен подтвердить письменно, что имеет возможность платить ежегодный налог на имущество. Хотя, здесь никто не знает толком, что подразумевается под словом «можете»!

Кстати, пока ещё в Греции существует закон об освобождении от налога, если это ваш первый дом (вероятно, подразумевается «первый в Греции»), но сколько будет действовать это правило, никто не ведает.

9. Нотариус («Символеографос»)

Самым важным лицом во всей процедуре приобретения недвижимого имущества является нотариус, который завершает проверку окончательного варианта договора купли–продажи и всех сопутствующих документов с точки зрения полноты сведений для занесения их в земельный реестр, заключает и регистрирует в нотариальных записях сделку, подтверждая подписи сторон, сделанные в его присутствии.

Государственный нотариус не представляет интересов ни покупателя, ни продавца.
Его задачей является передача титула собственности от одного лица к другому.

На этом этапе вам потребуется предоставить свой действительный паспорт, налоговый номер АфиМи.
Со стороны продавца также потребуют свидетельство о чистоте записей в налоговой инспекции.

10. Регистрация в земельном реестре

Завершается процедура отправкой копий свидетельства о передаче права собственности в земельный реестр для изменения соответствующих записей.

Греция пока ещё находится в процессе создания национального земельного кадастра и соответствующий регистр существует не во всех провинциях страны.
При его отсутствии сделка и документы на владение собственностью регистрируются в местном реестре ипотечных кредитов.

Результатом всех этих действий, которые в общей сложности могут занять до полугода времени, должно стать получение покупателем, либо его адвокатом, сертификата на право собственности в местном земельном регистре или реестре ипотечных кредитов.

Налоги, сборы и платежи


• Налог на перевод имущества взимается с покупателя в местный налоговый орган в размере:
◦ 8% на первые 20 тыс. € оценочной стоимости имущества;
◦ 10% на превышающий это значение остаток суммы.
•Также покупателем оплачивается местный муниципальный сбор на передачу имущества с фиксированной ставкой 3% от указанного выше трансферного налога.
Для примера: оценочная стоимость объекта недвижимости — 200 тыс. €. Налог составит: (20000*8%=1600)+(180000*10%=18000)+(1600+18000)*3%, или 20,188 тыс. €.
• Если разрешение на строительство дома было выдано после 01.01.2006 г., то сумма налога на передачу имущества облагается дополнительно 23% НДС.
• Пошлина за регистрацию в земельном реестре составляет 0,475% от оценочной стоимости имущества плюс 23% НДС.
• Услуги проверки в муниципальном архитектурном отделе — 100 € для дома, входящего в городскую зону планирования и 200 € — вне её.

Нотариальный сбор:

◦ менее 120 тыс. € — 1%
◦ от 120 до 380 тыс. € — 0,7%
◦ от 380 тыс. до 2 млн € — 0,65%
◦ от 2 до 5 млн € — 0,55%
◦ от 5 до 8 млн € — 0,5%
◦ от 8 до 10 млн € — 0,4%
◦ от 10 до 12 млн € — 0,3%
◦ от 12 до 20 млн € — 0,25%
◦ свыше 20 млн € — 0,1%

К полученным значениям следует прибавить 23% НДС.

Кроме того, потребуется оплатить около 100 € за предоставление трёх обязательных копий договора купли–продажи и столько же за сертификат на владение имуществом.

Вознаграждение за юридические услуги определяется обоюдным согласием между покупателем и адвокатом. Эти расходы, которые облагаются ещё и 23% НДС, разделяются между покупателем и продавцом.

Минимальное значение адвокатского вознаграждения установлено законом в размере:

◦ на первые 44 тыс. € оценочной стоимости имущества — в размере 1%;
◦ от 44 тыс. до 1,467 млн € — 0,5%;
◦ свыше 1,467 млн € — 0,4%;
◦ дополнительно 15 € на марку.

Таким образом при оценочной стоимости объекта недвижимости в 200 тыс € гонорар адвоката составит 440+780+15 =1235+1235*23% = 1,519 тыс. €.

Комиссия агента по недвижимости составляет от 1 до 2,5%, а в большинстве случаев — 2%, также облагаемых 23% НДС. Её должны оплачивать и покупатель, и продавец. Но, как правило, последний включает это значение в стоимость недвижимости, и в реальности все расходы в размере около 4% ложатся полностью на покупателя.

Ежегодные платежи за недвижимое имущество:

◦ Местный муниципальный налог в диапазоне 0,025%– 0,035% от установленной государственными органами для данного конкретного объекта оценочной (кадастровой) стоимости имущества, которая может значительно отличаться от его продажной цены. Этот налог включается в счёт за электроэнергию.
◦ Если оценочная стоимость объекта недвижимости превышает 200 тыс. € его владелец оплачивает ежегодный налог в размере 0,1%–1,15% от этого превышения:

Таблица "Налоги на жильё"
Таблица "Налоги на жильё"

Закон также устанавливает для греков и постоянно проживающих в Греции граждан ЕС освобождение от налогов за «первое жильё»:

◦ Не состоящих в браке при оценочной стоимости недвижимости менее 200 тыс. € за дом и 50 тыс. € — земельный участок. Для имеющих не менее 67% процентов инвалидности первое значение увеличивается до 250 тыс. €.

◦ Состоящих в браке, разведённых, овдовевших и опекунов несовершеннолетних детей — 250 и 100 тыс. € соответственно, а также 275 тыс. € для инвалидов.

◦ Для первых двух детей дополнительно — 25 и 10 тыс. € на каждого соответственно. Для третьего и последующих детей — 30 и 15 тыс. € на каждого.

К сожалению, пока не имеется точной информации, будет ли применяться указанное выше освобождение от налогов для постоянно проживающих в Греции не-резидентов Евросоюза.

Выводы


Первое, что приходит на ум большинству людей, когда они в наши дни слышат о Греции, — это крупнейший экономический кризис, несоразмерный внешний долг, меры жёсткой экономии, банковский контроль за капиталами, рост налогов и другие «ужасы», которые продолжают публиковаться в СМИ и способны заставить любого зарубежного инвестора десять раз задуматься, прежде чем решиться на приобретение греческой недвижимости.

Но именно эти причины и внешние условия привели к тому, что рынок сегодня наводнился большим потенциалом для покупки, вследствие того что местные владельцы стремятся выбраться из-под гнёта облагаемой стремительно выросшими налогами собственности, которую они уже не в состоянии поддерживать.

Греция исторически обладала очень высоким уровнем жилой собственности на душу населения, которая передавалась и оставалась внутри традиционной патриархальной семьи, как часть приданого, либо залог приобретения другого жилья в случае женитьбы и рождения детей.

Имущественные подати прежде были очень небольшими и не влияли сильно ни на общий подоходный налог собственника, ни на его семейный бюджет.

С началом финансового кризиса руководством страны и комиссарами Евросоюза были выработаны меры, поставившие владельцев собственности в условия, когда они вынуждены избавляться от излишков своей недвижимости, которые теперь облагаются не только налогом на владение, но и подоходным, даже не принося никакого дохода. В результате их владельцы могут заплатить в виде различных платежей и сборов сумму, превышающую стоимость самой недвижимости.

Кроме того, банки, несущие убытки от «плохих» ипотечных кредитов, перестали выдавать их грекам даже под залог имущества.
Всё это и повлияло на обвал рынка недвижимости в 2008–2014 гг.

С другой стороны, такие суровые и непопулярные меры остановили падение страны в экономическую пропасть и дали определённую надежду на возрождение. В последние три года резкое падение ВВП Греции сменилось колебаниями около нулевого уровня.

Надо также сказать, что новые, применяемые для граждан Греции, сложные формулы расчёта налогов на доходы и на владение имуществом, причём не только недвижимым, не обременяют иностранных владельцев, которые платят простой налог на собственность, а подоходный, единственно если извлекают из неё какую-либо прибыль.

В заключение

Надеюсь, что вышеприведённая информация окажется полезной для тех:

• Кто поставил себе целью, или пока ещё только задумывается над покупкой дома либо квартиры в Греции.
• Кто считает Элладу колыбелью цивилизации, или просто любит эту прекрасную землю и, пока это ещё возможно, желает приобрести небольшой её кусочек.
• Кто устал от самолётов, гостиниц, чемоданов и хочет просто иметь рядом с морским побережьем место, куда всегда можно прийти к своим собственным, удобным и любимым вещам.

По просьбе редакции, рынок недвижимости Греции исследовал Алексей Лапин

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

Нет комментариев

Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Adblock
detector